Mas que hablar de un precio único, yo prefiero poner en mente el concepto de banda de precios. Establecer esta banda o intervalo de precios nos ayuda a darle mayor realismo a nuestras expectativas, ya que como veremos mas adelante este método nos muestra precios de propiedades que tienen objetivamente características superiores a las de tu propiedad, así como el precio de otras que pueden ser mas económicas. Tu precio correcto debería ser un numero que este dentro de esa banda, sobre la media o bajo la media dependiendo de las características particulares de tu propiedad.
Es importante estar conscientes que el precio de tu vivienda no es fijo, es dinámico, y puede cambiar por razones externas como la noticia acerca de una nueva estación de metro a pocas cuadras, o el comienzo de obras para un vertedero, pero también puedes mover el precio hacia arriba por gestión directa como darle una buena mantención a tu propiedad, equiparla con elementos modernos, como cocina vitro cerámica, acceso digital, domótica, etc.
De hecho, la banda de precios es dinámica, ya que se puede desplazar completa hacia arriba o hacia abajo dependiendo de shocks externos. Por ejemplo hasta el día antes del 18 de Octubre 2019 existía una banda de precios para las propiedades del eje Alameda, al dia siguiente del estallido social la banda de precios de venta (y arriendos) completa se desplazó 10% hacia abajo.
Método de Banda de Precios
A continuación te presentaré una metodología que te puede ayudar a estimar de forma rápida el rango de precios en que debería estar tu vivienda. Importante: Este método no reemplaza la asesoría que te puede ofrecer un Tasador Profesional, sólo te da una buena aproximación.
A) Análisis de Mercado y Competencia.
Para comenzar ingresa a cualquier portal masivo de propiedades, recomiendo https://www.portalinmobiliario.com/
Fija los filtros que cuadran con tu tipo de propiedad, tipo de negocio (venta, arriendo) y comuna, por ejemplo:
Filtros: Departamento; Venta; Providencia RM
Resultado: El filtro que acabo de hacer me entrega mas de 3.000 resultados.
Debemos acotar la búsqueda por tipo de vivienda: 1 Dormitorio + 1 Baño; 2 D + 2B; o cual sea la configuración de tu propiedad. Voy a elegir en este ejemplo 2 Dormitorios 2 Baños, con Estacionamiento y entre 65 y 75 metros cuadrados de superficie útil.
Resultado: Ahora me entrega 101 propiedades. Esa podríamos decir que es la competencia total.
Ahora podemos acotar un poco mas la búsqueda y armar un perímetro de 1 Km a la redonda respecto de tu propiedad como máximo. Los filtros de Barrio o búsqueda en Mapa son muy útiles. Con este último filtro me muestra en el mapa 60 propiedades que son la competencia directa.
B) Limite Superior de la Banda de Precios
Simplemente ordena por precio, de mayor precio a menor precio, no consideres las 9 primeras, y toma la numero 10 de la lista, ese valor es tu limite superior para la banda de precios: En el caso del ejemplo, Límite Superior: UF 7.000
C) Limite Inferior de la Banda de Precios
Ahora hacemos el ejercicio inverso, ordenamos por precio, pero esta vez de menor a mayor precio. De nuevo no consideres las 9 primeras, y toma la numero 10 de la lista, ese valor es tu limite inferior para la banda de precios: En el caso del ejemplo, Límite Inferior: UF 6.000
En este ejercicio ya hemos construido la banda de precios de la propiedad del ejemplo, que típicamente si esta bien construida tiene entre 15% hasta 20% de diferencia entre los valores mínimos y máximos.
D) Precio de Publicación
Acotada la banda de precios, hay que agregar la dosis de realismo. Te recomiendo que identifiques dentro de las propiedades que tendrás en tu filtro y elijas las 5 que son más parecidas a la la tuya, considerando estas variables:
- Orientación
- Piso
- Antigüedad de la Propiedad
- Estado del Edificio / Condominio
- Prestaciones del Edificio (Salón de Eventos; Piscina; etc.).
Toma el precio de venta de esas 5 propiedades, obtén el promedio y ya tienes tu Precio de Publicación.
Opción Avanzada: Divide cada uno de los precios de publicación de las 5 propiedades por los metros cuadrados respectivos para obtener el el precio por metro cuadrado (PM2), calcula el promedio, y aplícalo a los metros cuadrados útiles de tu propiedad y listo, ya tienes tu precio de publicación.
Tasación Profesional
Finalmente si no quieres hacer todo el proceso por ti mismo, y necesitas asesoría para conocer de manera objetiva y profesional el valor de tu vivienda, te recomendamos contratar el servicio de uno de nuestros tasadores profesionales, puedes visitar https://www.sellpass.cl/valuacion
